日期：2015-12-6（原创文章,禁止转载）
河北省石家庄市一房地产开发有限公司拟将部分业主起诉至法院，以项目规划已变更且当初属违规售房为由，要求解除购房合同。与4年前相比，该项目地段楼盘价格已经从每平方米三四千元上涨到1万多元
2010年9月29日，本报报道了河北省石家庄市一些购房者于2007年与开发商签订购房协议后一直未能收房，后开发商称原购房协议已无法履行，要求重新根据市场房价重新签协议一事。日前，记者获悉，上述开发商石家庄德鸿房地产开发有限公司(以下简称德鸿公司)拟将部分业主起诉到石家庄市裕华区人民法院，以项目规划已变更且当初属违规售房为由，要求解除购房合同。
开发商拟起诉业主要求解约
“我没想到开发商不仅单方毁约，还起诉我们业主要求撤销购房合同。”4月28日，石家庄市市民崔先生拿着一份民事起诉状气愤地对记者说。
这份起诉状的原告是德鸿公司，崔先生是被告。起诉书中称，崔先生于2007年3月21日与该公司签订了《购房协议书》并支付首付款，购买了其正在开发的“迎宾苑”小区的一套期房。在开发过程中，由于小区容积率从6.05下调到3.5，总建筑面积由原来的217170平方米变更144271平方米，该开发项目已不是原来的“迎宾苑”小区，因此双方签订的原购房协议已经不具备法律及事实上的履行条件。且协议签订时，该公司尚未取得该项目的《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》等文件，依法不能买卖，双方签订的《购房协议书》也应属于无效。因此向法院请求撤销原购房协议，并愿退还原告交纳的首付款。
被诉至法院的不仅仅是崔先生，德鸿公司副总经理范士国在接受记者采访时证实，该公司近期准备起诉的业主有近20户。
“我们确实已经无法执行原协议。”范士国接受记者采访时摊开一张图纸，“这是我们2003年时的规划图，当时上报的容积率是6.05，住宅建筑面积是139000平方米，而2009年我们正式审批通过的建筑规划的容积率下调3.5，住宅建筑面积只有103418平方米。”
范士国表示，为了解决这些业主的问题，德鸿公司曾拿出多套赔偿解决方案，包括支付预付款的20%作为赔偿金，置换其他小区住房等。截至目前，陆续有500多户业主接受了赔偿，但仍有200户业主坚持要原来的房屋，双方的要求差距太大无法达成一致，因此公司决定将这200户业主中的一部分起诉至法院，想通过司法途径解除合同。
崔先生苦笑着说：“如果我们在诉讼中败诉，失去的将不仅仅是未交付的房屋，还有昂贵的机会成本——当初购房时房价不到4000元/平方米，而目前同地段房价已经超过1万元/平方米。”
开发商曾因违规售房被查处
石家庄市住房保障和房产管理局市场监管处处长夏恩国近日在接受记者采访时，提供了迎宾苑项目最初的规划草图，上面显示该项目容积率为6.05，住宅建筑面积为139000平方米。记者注意到，该图盖有石家庄市城市规划局的印章以及意见：“原则同意该规划方案，南段住宅楼实施前需落实南邻地界问题，据此办理单体审批手续，有效期为两年。”落款时间为2003年3月26日。“这就是说，这张规划图有效期只有两年，如果两年内项目不开工，那么这个规划就作废了，必须重新审批。”夏恩国告诉记者。
事实上，德鸿公司迟至2007年3月19日方才以出让方式取得该项目用地的《国有土地使用权证》，而该公司从2006年10月起便开始售房，共销售房屋791户，收取购房款超过1亿元。“2007年8月，我们发现该公司在相关手续不完备的情况下违规售房后，立即组织稽查人员对其进行查处，责令其立即停止售房，退还购房人购房款并解除购房协议。”夏恩国处长告诉记者，但由于该公司已将收取的购房款用于支付该项目的土地出让金，导致购房款当时实际上无法退还。
夏恩国告诉记者，从2009年11月开始，“迎宾苑”小区部分购房人开始向主管部门举报、投诉，请求主管部门帮助解决这一纠纷。石家庄市政府十分重视，成立了以房管部门牵头的协调小组进行处理。为了防止矛盾激化，还暂停向迎宾苑小区颁发预售许可证。在政府部门协调下，开发商将重新签订合同购房的价格下调至8950元，但原购房业主对这一价位并不满意。“为了解决这一纠纷，政府及有关部门作了相当大的努力。但如果进入了司法程序，那么政府部门的行政调解程序就只有终止了。”夏恩国说。
项目是否获颁预售许可证是关键
“开发商利用了现行法律的漏洞，政府本意为避免矛盾扩大而采取的暂停颁发预售许可证的措施，可能成为其达成目的的关键因素。”4月30日，北京德润律师事务所律师刘家辉在了解上述情况后对记者分析说，根据最高人民法院2003年4月28日颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，“也就是说，如果在开发商起诉前已经取得了预售许可证，那当年和这些业主签订的合同就是有效的，反之，法院在审理过程中可能会依据此司法解释判定合同无效，从而让开发商达成目的。”
刘家辉同时指出，如果该小区已经取得预售许可证，但只是房管部门为避免出现“一房二卖”而暂时扣留未发，那么法院也应该视为该楼盘已经取得《预售许可证》，从而判定合同有效。
记者发稿前从崔先生处得知，目前其尚未收到法院的立案通知。
崔先生向记者表示，如果购房协议被判定无效，他将以开发商涉嫌欺诈为由对其进行起诉，要求其依据《消费者权益保护法》，除赔偿损失外(楼盘当前评估价与当初协议价格的差额)，并加倍返还预付款。
